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　　天津北方网讯：在新消费时代背景下，消费者理念和消费方式都发生了很大的改变。在提升商业体的人性化服务和购物体验感不断推陈出新的同时，提升服务是购物中心寻找增量的契机和关键。为此，津云商业特别开展了“2019津云商业暖心服务季”之商业大咖系列访谈，诚邀天津商业大咖共话新消费时代。本期访谈我们邀请到的是天津水游城商业管理有限公司副总经理方芳，为大家分享天津鹏欣水游城在商业运营、服务等方面的升维之路。

　　选址西北角——助力天津商业市场发展

　　天津鹏欣水游城隶属于上海鹏欣集团，鹏欣地产自2008年起便涉足于购物公园模式的开发。天津水游城选址西北角，基于红桥区政府的支持以及鹏欣商业对西站城市副中心潜力的看重，将原有大胡同批发市场的建筑结构，升级改造为水游城购物中心，2011年9月21日正式开业，水游城的入驻发展使西北角商圈日趋完善。

　　谈及对天津市场的第一印象，方芳总认为天津市场是有潜力的，市场前景非常好。“首先天津人口基数非常庞大，蕴藏的消费力非常巨大,相较其他一线城市商业还处于发展阶段。传统百货商场业消费模式单一老旧，千店一面的运营模式逐渐被市场淘汰。所以集创新性、多业态组合、体验式消费等于一体的综合性购物中心应运而生。尤其是近几年，天津商业市场积累了大量优质购物中心项目，以消费者为原动力触发商业地产开发，商业市场从增量时代进入了存量时代。天津商业市场格局也从以高中低端百货为主，逐步进入到如今以‘新业态、新模式、高品质的消费体验’的购物中心模式为主导的新零售时代。”

　　攻克“水土不服”——精准定位调整提升

　　运营之初的“水土不服”可能是每个新晋外来企业的困扰，水游城也是如此。方芳总在采访中说道：“水游城的定位是年轻时尚家庭型购物中心，开业前期运营通过摸索现有的客群结构，天津水游城逐渐找到了自己合理的定位，跟随市场环境的变化调整经营策略，逐步来融入进天津市场。其实所谓业态也好，品牌也好，只有通过不断的尝试，不断的提升，将天津本土的元素融入到项目运营中，才能真正克服所谓的‘水土不服’。”

　　以水游城的发展历程为例，方芳总认为外来企业首先要有精准的商业定位，结合富有创意且符合市场环境的经营理念，才能提高自身的市场竞争力。并且努力为顾客提供一个业态丰富，环境舒适，多样体验式消费的一个综合型的社交场所，对消费者产生持久的吸引力，才能更快的融入当前的市场环境。

　　“水游城的品牌定位是年轻时尚家庭型购物中心，通过客群数据分析及品牌数据分析，‘潮爸辣妈熊孩子’是我们对客群的画像描述，”方芳总介绍道，“儿童业态具备‘带动全家消费’的特性，已逐渐成为新兴购物中心、商场的标配。根据中国儿童产业中心的数据，80%家庭中儿童支出占家庭支出的30%-50%，家庭儿童消费平均为1.7万-2.55万，儿童消费市场每年约为3.9万亿-5.9万亿，市场空间潜力巨大。针对主流消费群体80、90后的成长，00、10后的崛起，消费需求及新的支付方式的改变，我们也在不断积极调整。”

　　开业至今，水游城在品牌、美陈及活动上，每一年都有推陈出新的部分。在品牌招商调整上，开业前引进的丝芙兰、优衣库、H&M等品牌能够充分满足现有客群的需要，后期经过去快消化的品牌调整，引进了FILA、boylondon等品牌，餐饮业态中引进了弄堂小笼包、和府捞面等时尚便捷餐饮及三色熊亲子餐厅，儿童业态中除童梦园、巧虎等入驻品牌，还增加了部分儿童教育品牌，如乐高教育、美式英语教育等。同时健身房、电影院、KTV等服务配套升级，完善了水游城一站式消费服务。在美陈装饰及活动上，原创自有IP并进行孵化，成功打造过四季FUN米粒音乐节及跨年慈善音乐会等，收获较好的效果反馈。方芳总表示，未来水游城还会迎合市场不断进行品牌调整，为顾客营造更好的消费体验。

　　入驻商圈联盟——借势打造差异化经营 

　　鼓楼板块一直被人们称作天津的“龙脊”，随着老城厢改造的启动，经过几年建设，鼓楼现已经形成成熟完善的商圈布局形态。从商业构成来看，鼓楼商圈内分布着大量的百货和商业街，购物中心形态比重超过60%，模式趋向由原来的区域居民消费转变为城市特色商业消费。方芳总表示，水游城作为鼓楼商圈的一部分，连同其它百货及购物中心，使鼓楼重新定位于年轻时尚消费群体的新型商圈，强化多商业格局和延伸性服务，打造全业态+社区型+体验感+新零售的购物中心，并积极引入更多的餐饮、文创、休闲、娱乐等体验式品牌和新兴品牌，打造文化创意主题展，利用艺术、IP、科技等主题活动提高整体热度，打造差异化经营，丰富西北角商圈的立体化业态组合。

　　对于津城商圈联盟的成立，方芳总认为，各个商业将通过商圈联盟的成立进一步明确项目定位，以现有数据手段和合理化运营与商圈盟友进行差异化经营。随着商圈辐射半径的日益扩大，水游城也将借势商圈流量红利，不断发掘消费者的消费需求，优化来场人群的消费体验。“商圈联盟的成立对整个市场是比较积极正向的作用，同时津城人民也可以获得更优质的商品、更完善的服务、以及一个更优化的空间。”

　　提倡“时间型消费”——精细化运营赢得先机

　　“水游城作为落户天津的较早的购物中心实践者，我们既是时间型消费，又是激发型消费与体验型消费，以往的购物中心以目的型消费为主，是有需要了才去的购物中心，”方芳总介绍说，“水游城提倡的是‘时间型消费理念和激发型消费理念’，是将生活与商业融为一体的商业模式。作为第五代商业模式，我们创造了一种全新的生活方式，一站式多元化生活，为人们引导了多种未知生活的可能，无论是休闲早餐的便捷、商务午餐的经济、家宴晚餐的丰盛、还是午夜影院的震撼，365天城市剧场的天天免费演出，畅享全天候一站式快乐生活，通过内容和场景的丰富内涵，构筑社群粘性，打破了传统商业模式的目的性消费。”

　　方芳总认为，这种模式对商场运营是机遇也是挑战，借助节点性事件进行事件营销，以品牌形象、品牌意识来宣传，同时以文化营销的方式来传播品牌调性，最终达到服务营销。除了针对会员的服务，还可以从来馆消费者画像来加强现有基础设施，如打造母婴室及专属停车位等等，逐步提升馆内的一个滞留时间，只有精细化运营才能赢得先机。

　　全面提档升级——与天津商业共同成长

　　谈及水游城未来的发展规划，方芳总表示：“今年是天津水游城开业的第八年，水游城的负一层主题街区将进行集中性的改造，各楼层品牌在现有定位基础上将进行全方位的提档升级。会员服务上也将进一步升级，推出KIDS CLUB项目，针对2-12周岁的儿童设立成长俱乐部，提供给年轻家庭一种专属体验感。未来我们还会不忘初心、不断探索，根据市场变化积极对品牌进行调整。不断满足以年轻家庭为主的庞大消费群，利用商业资源平台化经营，联合电商、零售商、展会方、学校社团、媒体、科技公司等多方资源，优化使用公共空间，跟随天津本土商业一同成长。”