天津北方网讯：2018年是中国宏观经济值得被关注的一年。作为中国经济的其中一块拼图，商业也在随着经济大势经历时代变革。从传统百货到购物中心，从零售到新零售，随着商业模式创新，新消费时代来临，商业地产从困局、破局后正式迈入了“变局”阶段。回顾2018年，商业地产留给人们太多的回忆：“新零售”、“场景式营销”、“沉浸式消费”……新的概念和玩法层出不穷，商业地产行业可谓百花齐放。与此同时，天津商业地产可谓精彩纷呈。原有购物中心以新的经营策略在不断突破探索，新兴购物中心或商业街区以更全面的业态在不断涌现，快闪、跨界、共享、AI、新零售、新消费…竞争白热化的市场环境下，不断推进着品牌、购物中心进行迭代升级。

　　2018年12月由天津津云新媒体集团主办，天津市商务局作为指导单位，天津市百货商业协会特别支持的2018天津商业风云评选颁奖典礼，正是以“新零售、新消费、新体验”为主题，表彰具有行业代表性的优秀商业，探讨天津商业美好新未来。在这其中，瑞安威尼都以扎实的运营实力与不断突破创新的步伐荣获“年度区域成长突破奖。近日，津云特别邀请瑞安威尼都运营总经理李国威接受专访，分享瑞安威尼都开业四年间的迭代升级之旅。

　　直面困境不破不立 在开拓与变革中重塑威尼都新形象

　　瑞安威尼都于2015年开业，位于武清高铁站附近，毗邻佛罗伦萨小镇。在常人看来如此优质的区位，却给威尼都带来了不少烦恼。建成之初总是被误解为“佛罗伦萨小镇二期”，高端奥莱类的定位也限制了初期的招商。不足50%的开铺率和水土不服的经营定位，让威尼都在最初的两年举步维艰，苦苦支撑。2017年李国威临危受命，从香港总部调任瑞安威尼都担任总经理，随之而来的是就一场大刀阔斧的变革。分析武清当地商业发展现状，因地制宜重新规划项目定位，三个月的时间组建新的招商团队，冒着本就惨淡的开铺率近一步降低的风险，去劣存优对品牌进行大洗牌。李国威坦言那段时间的确辛苦难熬，在直面困境不立不破信念的支撑下，通过一年的调整，威尼都终于逐步走出困境。一方面引入包括优衣库、H&M、迪卡侬、万达影城等大众主流品牌，抓住武清本地客流，另一方面借助餐饮、休闲类业态吸引小镇及周边客流，与佛罗伦萨小镇错位发展，重塑威尼都新形象。每年暑期举办的“最棒宝贝”少儿才艺选拔赛，与武清当地电视台互动，在潜移默化中扭转武清当地居民对威尼都的固有观念。

　　2018年威尼都推出全新口号“新颜·新物·新食光”，意在用新面貌给消费者带去全新感受。以“体验为主、关注客群、专业运营”为核心驱动力，对项目进行了“品牌、动线、服务、体验”的全面升级，用行动诠释如何用“新物”换“新颜”，有效地吸引和稳固了周边核心区域客群。对项目内的业态配比和品牌进行了调改，定位大众时尚风格，重点引入跨境商品区、优衣库、H&M、迪卡侬等一系列主力店，同时扩容包括呷哺呷哺、新石器烤肉等优质多元化的餐饮品牌。调改后的威尼都更侧重本地客群，在抓住家庭型消费的同时，与小镇完美互补，促进商圈联动，实现互利共赢。

　　从破局迈入“变局” 打造真正符合武清市场的商业项目

　　从困局到破局，如今的瑞安威尼都稳步迈入“变局”阶段。从最开始不足50%的开铺率到如今超过90%的优质品牌开铺率。在客流和销售数据表现上，2018年末与2015年同期相比翻了一倍。如今的威尼都通过对客群的精准分析，不断调改完善业态构成，提升街区体验质感，打造出了一个真正符合武清市场的商业项目。

　　细化客群。在客群的广度上威尼都瞄准两类目标客群，一类是武清本地居民，另一类是小镇顾客。李国威表示通过对武清地区以及项目周边的分析了解，这两类客群基本各占50%。所以威尼都一方面引入大众主流品牌、增加体验式元素，满足周围社区居民的刚需。另一方面扩大餐饮业态比例，丰富休闲娱乐生活，引流小镇客流。在客群深度上威尼都非常重视对高消费人群的绑定，利用专享服务进一步推进高品质精选人群的消费带动力。

　　调整业态。李国威介绍道，经过一系列的调整，目前威尼都餐饮业态已经从最初的5%提升到了15%，未来将继续增加，到2019年下半年预计将达到25%。除了扩大餐饮业态比例，威尼都还引入了包括万达影城在内的娱乐体验业态，丰富平日时段的休闲娱乐生活。同时引入奇乐儿童城堡、菲乐英语学习馆、木舟树儿童水育等儿童业态，集寓教于乐于一体，填补当地周边亲子业态的空缺，让整个项目的商业格局更加完整。重点引进小米、华为等国产数码品牌授权体验店，未来将有计划的规划出不同主题方向的开放区域，形成品牌聚合力量，营造区位商机。

　　街区建造。作为始终强调商业内容的体验式购物中心，威尼都从开业以来一直将情景式商业体验作为主要内容。选择与周边建筑风格相似的意式风情，呈现出宛如景点般的浪漫氛围，达到成倍扩大影响力和吸引力的良好效果。李国威坦言不同于南方街区的兴盛，在北方做商业街区实属不易，受自然气候影响巨大，并且开放性的环境也容易造成客流的流失。近两年威尼都巧妙利用户外造景，推出一系列原创活动，分季节变换主题，为消费者带来十足的新鲜感。无论是冬日里的桃红柳绿，还是春日里的阳光踏青，亦或是夏日里的音乐夜生活。匹配周边消费者对美好生活的需求，带动消费能动力，引领时尚生活新方式。

　　对话2019——尊重初心肩负责任 流年笑掷未来可期

　　威尼都的出现既填补了武清体验式商业发展的空白，也在一定程度上改变了武清的商业格局，带动区域商业的快速发展。本次2018天津商业风云评选威尼都在天津众多商业项目中脱颖而出，一举获得“年度区域成长突破奖”。李国威坦言肩膀上的责任更巨大，不能辜负大家对威尼都的喜爱与肯定。作为有社会责任的企业，李国威表示瑞安的企业文化很重要的一条就是关爱别人，未来瑞安威尼都将继续尊重初心，热心公益，尊重消费者，不断创新前进，为城市发展贡献力量。